Вопрос:
Уважаемые юристы, мы с мужем три года назад взяли ипотечный кредит на квартиру. Все это время исправно платили каждый месяц. Однако, пол года назад мужа уволили по сокращению. Он долго не мог найти работу. И поэтому причине у нас образовалась задолженность – два месяца мы не смогли внести необходимую сумму для погашения ипотечного кредита. Недавно банк прислал письменные претензии, в которых указал, что намерен подать на нас в суд и отобрать ипотечную квартиру. Подскажите, насколько вероятно, что банк действительно реализует свои угрозы? Может ли банк забрать ипотечную квартиру? Спасибо, Светлана, Санкт-Петербург.
Ответ:
Уважаемая Светлана, по общему правилу банк может обратить взыскание на заложенное имущество, т.е. в судебном порядке забрать квартиру. Тем не менее, не в каждом случае просрочки кредитных платежей банки принимают решение судиться и забирать ипотечную квартиру.
Законом об ипотеке предусматривается 2 основных варианта обращения взыскания на заложенную по договору об ипотеке квартиру: судебный и внесудебный. Причем на практике прослеживается перспективность именно последнего варианта. Дело в том, что судебная процедура является гораздо более дорогостоящей и длительной. При принятии решения об обращении взыскания на заложенное имущество суд рассматривает и разрешает ряд вопросов:
- суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенной квартиры, за исключением сумм расходов по охране и реализации жилья, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению;
- являющееся предметом ипотеки имущество, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя;
- способ реализации жилья, на которое обращается взыскание;
- начальную продажную цену заложенной квартиры при ее реализации. Начальная продажная цена жилья на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом;
- меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если таковые необходимы.
Практика такова, что при реализации квартиры через судебное разбирательство ее стоимость выражается значительно меньшей суммой, чем в случае внесудебного соглашения. Однако, учитывая то обстоятельство, что начальная продажная цена заложенной квартиры так или иначе может определяться на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, такой довод не является, ключевым в пользу внесудебного решения вопроса. Судебный порядок обращения взыскания на заложенное жилье подразумевает отсутствие перспективы соглашения между залогодателем и залогодержателем, несение сторонами судебных расходов, в конечном итоге вычитаемых из стоимости заложенной квартиры.
Немаловажное значение для кредитора имеет указание пункта 1 статьи 54 Закона об ипотеке о том, что в обращении взыскания на заложенное имущество в суде может быть отказано, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Исключение - случай систематического нарушения уплаты периодических платежей по ипотечному кредиту. Иными словами, если неисполнение заемщиком обязательства по возврату части кредита (скорее всего, это может относиться к окончательной стадии исполнения кредитного обязательства) незначительно относительно общего объема подлежащего исполнению обязательства, стоимости квартиры и существует минимальная перспективная возможность погашения суммы долга из других источников, суд может отказать в обращении взыскания на заложенное имущество.
В случае обращения взыскания на заложенное имущество путем судебного разбирательства у кредитора (банка) возникает еще один существенный риск, наличие которого играет часто негативную роль в решении вопроса об обращении в суд. Речь идет о предусмотренном пунктом 3 статьи 54 Закона об ипотеке положении, согласно которому по просьбе залогодателя суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года, в частности, в том случае, когда залогодателем является гражданин, если залог не связан с осуществлением этим гражданином предпринимательской деятельности.
Таким образом, у вас есть все шансы решить положительно все возникшие проблемы с банком.
